Как самостоятельно оценить недвижимость.

Любая сделка с недвижимостью сопровождается, прежде всего, ее оценкой. Существуют специальные независимые агентства, которые за определенную сумму оказывают такие услуги. Но как оценить свою недвижимость самостоятельно?

Для начала стоит привести перечень самых распространенных видов сделок, при которых необходимо производить оценку недвижимости:

• продажа квартиры;
• страхование недвижимости от несчастных случаев;
• судебные споры, связанные с недвижимостью;
• передача собственности в залог;
• внесение квартиры в уставный капитал предприятия;
• ликвидация собственности (в случае аварийного состояния здания или по решению мэрии);
• приватизация недвижимости.

Факторы, влияющие на оценку имущества

Главный критерий оценки имущества — это ее стоимость в данный момент на рынке недвижимости. Можно просмотреть объявления в газетах и в интернете о продаже аналогичных квартир, желательно в том же районе. Но чтобы полностью довериться этому способу оценки, нужно точно убедиться в том, что квартиры похожи по всем параметрам, таким как:

• общая площадь;
• наличие коммунальных услуг и отсутствие долгов по их оплате;
• расположение, близость к метро или маршрутным автобусам;
• наличие парковки;
• наличие лоджии;
• площадь кухни;
• состояние квартиры и уровень отделки;
• год постройки здания;
• криминальная обстановка в районе.

Если все эти факторы совпадают, то можно смело указывать такую же цену в своем объявлении. Именно эти параметры помогают профессиональным оценщикам определить стоимость квартиры.

Также на стоимость недвижимости влияет рост рыночных цен в разные периоды времени. От этого зависит так называемый «процент уторговывания» или скидки, которые делает продавец. В зависимости от периода различают:

• рост рынка;
• равновесное состояние;
• падение рынка;
• кризис рынка.

Например, во время роста рынка продавцы практически не делают скидки, поскольку знают, что со временем цены вырастут еще больше, а во время кризиса или спада скидки увеличиваются, так как продавец старается поскорее отдать квартиру, чтобы рыночная стоимость не упала еще сильнее. Во время роста рынка скидка составляет до 2%, во время равновесия около 4%, а во время падения недвижимость может стоить на 15% дешевле.

Как увеличить стоимость квартиры

Также подход к оценке имущества может меняться в зависимости от того, что желает получить продавец:

• Доход. То есть, продавцу нужно перепродать квартиру дороже, чем она стоила во время кризиса рынка. Он может стремиться окупить вложенные в ремонт или строительство деньги.
• Продажа квартиры с целью покупки новой или получения денег на строительство (при этом рассчитываются цены на сравнительно одинаковую недвижимость).

Вложение в ремонт квартиры больших средств поможет продать ее быстрее, но зачастую стоимость ремонта не окупается.

Если квартира бюджетная, то у покупателей нет лишних денег, чтобы оплачивать ремонт, а если это элитное жилье, то ремонт может просто не понравиться потенциальным собственникам.

Также важно, на каком этаже расположена квартира: как правильно квартиры на первом и последнем этажах стоят на несколько процентов дешевле, чем на остальных. Однако это относится только к старому фонду из-за опасности протекания крыши или нашествия насекомых из подвала. Что касается новостроек, то последние этажи даже популярны из-за открывающегося вида на город.

При оценке имущества в стоимость включаются затраты на оформление сделки, проценты агентства по недвижимости или риелтора. Эксперты не советуют завышать стоимость квартиры с целью извлечения дополнительной прибыли, дожидаться «неопытного покупателя». Такой способ чаще всего приводит к снижению спроса на квартиру, а пока она простаивает, может поменяться период рынка (рост сменится падением).

Независимые агентства по оценке

При оценке недвижимости самостоятельно существует риск не учесть один из факторов и продать квартиру дешевле, чем она стоит на самом деле. Большинство специалистов советуют обращаться к независимым агентствам по оценке недвижимости. Во-первых, продавец получает официальный документ (отчет об оценке недвижимости, который можно в случае необходимости показать покупателю), во-вторых, такая оценка будет точно характеризовать рыночную стоимость жилья, поэтому риск продешевить стремится к нулю.

Если же оценка оказалась не состоятельной, то всегда можно обратиться в суд с требованием не только вернуть деньги, отданные за оценку, но и возвратить недополученную при продаже прибыль.

---